Đất thổ cư là gì? Đây là một khái niệm không hề mới trên thị trường bất động sản. Mọi người đều hiểu được đất thổ cư là đất để ở. Phục vụ nhu cầu thiết yếu của các gia đình, của mỗi cá nhân. Tuy nhiên khi trước mua bán, bạn cần phải làm rõ những khái niệm và những quy định của pháp luật để không bị lợi dụng. Hãy cùng dankocity tìm hiểu những kiến thức đầy đủ liên quan đến loại hình bất động sản này nhé!
Đất thổ cư là gì?
Trong Luật Đất đai 2013, không có bất kỳ một loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư. Mà đây đơn giản là cách gọi phổ biến của người dân từ thời xa xưa. “Thổ cư” là một từ Hán – Việt, trong các văn bản pháp luật không còn được sử dụng. Với định nghĩa đất ở, bao gồm các loại đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT). Đất ở tại đô thị được ký hiệu là OĐT, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Và được nhà nước công nhận cấp phép thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai năm 2013, đất ở do cá nhân. Hộ gia đình đang sử dụng là loại đất được sử dụng ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).
Đất phi nông nghiệp
Đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan. Đất sử dụng vào mục đích phục vụ cho công tác quốc phòng, an ninh, đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng cơ sở văn hóa. Giáo dục và đào tạo, xã hội, y tế, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao, đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp. Và công trình sự nghiệp khác, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp. Cụm công nghiệp, đất thương mại, khu chế xuất, dịch vụ…
Đất nông nghiệp
Là đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng những loại cây hàng năm khác. Đất trồng cây lâu năm, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất. Đất rừng đặc dụng, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản, đất nông nghiệp khác.
Nhóm đất chưa qua sử dụng
Gồm các loại đất chưa được xác định mục đích sử dụng
👉 Xem thêm: Đô thị là gì? Các loại đô thị theo quy định của pháp luật
Phân loại đất thổ cư
Theo quy định của Pháp luật tại điểm a khoản 2 điều 10 Luật đất đai 2013, đất thổ cư được chia thành hai loại:
Đất ở nông thôn (ONT)
Đất thổ cư ở nông thôn thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do xã quản lý. Đất ở thuộc hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở. Xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao, chuồng trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn. Phù hợp đúng với quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch xây dựng các điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép phê duyệt.
Đất ở đô thị (OĐT)
Đất OĐT vẫn mang đầy đủ đặc điểm của dạng đất thổ cư thông thường. Tuy nhiên nó sẽ thuộc sự quản lý phạm vi các phường. Thị trấn, các quận, thành phố, thị xã hoặc thậm chí là khu dân cư quy hoạch của khu đô thị mới. Bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống. Vườn, ao, chuồng trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị. Phù hợp với các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị. Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Phân biệt đất thổ cư và đất nông nghiệp?
Như đã nêu ở trên, đất thổ cư là tên gọi dân dã của người dân chỉ đất đất ở, đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Đây là loại đất chuyên xây các công trình phục vụ nhu cầu đời sống dân sinh như nhà ở, các công trình khác …
Đất nông nghiệp là đất được dùng cho mục đích sản xuất hoặc nuôi trồng thuộc lĩnh vực nông nghiệp. Đất này cũng có thể phục vụ được nhu cầu một số mục đích đặc thù như nuôi thủy hải sản hoặc khai thác muối,… Có thể hiểu đơn giản rằng, đất thổ cư được phép xây nhà ở, còn đất nông nghiệp thì không. Nếu muốn xây nhà ở đất nông nghiệp thì phải chuyển đổi quyền sử dụng dất sang đất ở.
Những trường hợp sau được chuyển đổi sang đất ở trong điều luật gồm:
+ Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang dạng đất phi nông nghiệp.
+ Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất nhưng không thu tiền sử dụng đất. Sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất và thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
+ Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp không phải từ dạng đất ở sang đất ở.
Các quy định của pháp luật về sử dụng đất thổ cư
Đất thổ cư có thời hạn sử dụng thế nào
Căn cứ Khoản 1 Điều 125 Luật đất đai trong năm 2013 đã được quy định rõ:
“Người sử dụng đất thổ cư được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:
1.Đất ở thuộc cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng;…”
Ngoài ra, tại Khoản 2 Điều 128 Luật đất đai trong năm 2013 cũng được quy định:
“Điều 128. Thời hạn sử dụng đất khi bắt đầu nhận chuyển quyền sử dụng đất
1.Thời hạn sử dụng đất khi bắt đầu nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định. Thời hạn là thời gian người sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2.Người nhận đã chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.”
Đất thổ cư có sổ đỏ không? Có xây nhà được không?
Sổ đỏ (Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất) dùng để xác nhận quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan gắn liền với đất. Là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất. Tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp theo quy định của người có quyền sử dụng đất.
Hiện nay, Ủy ban nhân dân các cấp cùng Cơ quan Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm và quyền hạn cấp loại giấy tờ này cho người dân. Vì vậy, để biết mảnh đất mình làm chủ có được phép xây nhà không. Bạn hãy xem phần “Mục đích sử dụng” có ghi trong Sổ đỏ. Nếu trong phần này ghi là “đất ở” thì bạn hoàn toàn có quyền xây nhà và các công trình phụ trợ khác. Nhà ở của bạn xây trong phạm vi diện tích của bạn. Mảnh đất sẽ thuộc quyền sở hữu của bạn và được Luật pháp công nhận, bảo vệ.
Đất thổ cư phải đóng thuế theo quy định như thế nào?
Phần này được quy định trong Điều 4 Thông tư số 153/2011/TT-BTC chỉ dẫn về việc đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Quy định căn cứ tính thuế chi tiết như sau:
(Giá của 1m2 đất) x (Thuế suất) x (Diện tích đất tính thuế)
Trong đó:
– Diện tích đất tính thuế là diện tích được ghi trên Giấy chứng nhận. Trường hợp diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận có diện tích đất thực tế nhỏ hơn sử dụng thì quy mô đất tính thuế là quy mô thực tế sử dụng.
– Giá của 1m2 đất tính thuế cho đất thổ cư sẽ được xác định theo đúng pháp luật. Quyết định của nhà nước số 66 / 2011/ QĐ-UBND. Quy định bảng giá những loại đất trong năm 2012 trên địa bàn mỗi tỉnh có hiệu lực từ ngày 01/01/2012. Và có được sự ổn định theo chu kỳ 5 năm.
– Chỉ dẫn trong khoản 1 Điều 7 Thông tư số 153/2011/TT-BTC về quy định thuế khai thác đất phi nông nghiệp . “Thuế suất đối với riêng diện tích đất trong hạn mức là 0.03%.”
Đất thổ cư có được phép kinh doanh không?
Xét theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP của pháp luật thì không có quy định xử phạt trường hợp sử dụng đất ở để kinh doanh. Bạn chỉ cần xem rõ các thủ tục và phải lưu ý những loại thuế, lệ phí trong quá trình mua bán, sang nhượng đất thổ cư để tránh các đối tượng xấu lợi dụng.
Hướng dẫn cách để chuyển sang đất thổ cư?
Căn cứ vào khoản 1 Điều 168. Thì đất được phép chuyển quyền sử dụng theo quy định phải có điều kiện là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Bên cạnh đó, cần phải đảm bảo 4 điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai trong năm 2013. Cụ thể như sau:
– Có giấy chứng nhận theo pháp luật về quyền sử dụng đất.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm theo đúng pháp luật thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Căn cứ tại Điều 52, Luật đất đai 2013 quy định về căn cứ bàn giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
– Kế hoạch sử dụng đất theo pháp luật hàng năm của cấp huyện. Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý cấp phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất được các đơn vị thể hiện trong dự án đầu tư. Đơn xin thuê đất, giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Theo đó, ngoài các giấy tờ đủ điều kiện chuyển đổi mục đích đất. Thì còn phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương tại nơi đó nữa.
👉 Xem thêm: Đất ở nông thôn là gì? Hạn mức đất ở nông thôn như thế nào?
Cũng theo Điều 57 của Luật đất đai năm 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Phải được phép thuộc cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
– Chuyển đất từ loại đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm. Đất làm muối, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản.
– Chuyển đất từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn. Đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, dưới hình thức ao, hồ, đầm.
– Chuyển đất từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ. Đất rừng sản xuất chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác trong nhóm đất nông nghiệp.
– Chuyển đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước cấp, bàn giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp. Được Nhà nước bàn giao đất sẽ thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải dạng đất ở sang đất ở.
– Chuyển đất xây dựng từ các công trình sự nghiệp. Đất sử dụng vào mục đích cho cộng đồng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất. Kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc loại đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ. Chuyển đất dịch vụ, thương mại, đất xây dựng các công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Thủ tục chuyển giấy phép sang đất thổ cư
Đất thổ cư là tên gọi phổ biến cho người dân dùng để chỉ đất ở (bao gồm cả đất ở nông thôn và đất ở đô thị). Trong luật đất đai 2013. có ghi rõ điều sau: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất“. Vì vậy, khi muốn chuyển qua đất thổ cư cần phải xin phép các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chuyển qua đất thổ cư. Thủ tục để chuyển giấy phép sang đất thổ cư theo các bước như sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị hồ sơ, bao gồm:
– Đơn xin cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Giấy chứng nhận quyền sử đụng dất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ
Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để bộ phận đó chuyển lên Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất. Nếu địa phương chưa có Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Trong giai đoạn này. Người dân lưu ý đến nghĩa vụ cần thiết nhất là nộp tiền sử dụng đất.
Bước 4. Trả kết quả
Căn cứ theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Không được vượt quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, biên giới, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ lễ, nghỉ tết theo quy định của pháp luật. Không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất.
Thời gian sử dụng đất thổ cư
Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai trong năm 2013, đất ở do Cá nhân. Hộ gia đình sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).
Kinh nghiệm mua đất thổ cư
Sau khi tìm hiểu về đất thổ cư, bạn muốn đầu tư vào loại hình bất động sản này thì đừng bỏ qua những lưu ý sau đây:
Tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan về khu đất định mua
Việc này thiết yếu nhất khi bạn có dự định mua đất thổ cư. Để bảo vệ quyền lợi cho chính bản thân mình trong quá trình mua bán cũng như sử dụng. Trước hết, bạn cần xác định xem mảnh đất có hoặc đang thuộc dự án giải tỏa hoặc quy hoạch nào hay không. Bằng cách liên hệ với cơ quan địa chính tại địa phương cùng chủ sở hữu đất để được làm rõ. Ngoài ra, xem xét đến các tiện ích khác kèm theo như thuận lợi giao thông, các khu dân cư như thế nào. Có gần trung tâm các tiện ích xã hội như bệnh viện, trường học không,…
Xác nhận sổ đỏ của mảnh đất cần mua
Đây là việc thứ yếu mà bạn cần chú ý đến vì khi giao dịch cần có hồ sơ pháp lý về đất đai hợp lệ. Tuyêt đối không mua đất không có sổ đỏ, sổ đỏ không chính chủ hoặc đang đợi cấp sổ đỏ,… Bạn sẽ gặp phải rủi ro với các trường hợp lừa đảo tiền cọc hoặc tiền mua đất. Và dẫn đến các tranh chấp đất đai không đáng xảy ra sau này.
Một trường hợp phổ biến mà bạn cần chú ý và nên tránh. Đó là khi người bán nói rằng họ tách nửa mảnh đất của mình ra bán và mong bạn đợi tách sổ xong. Trước đó, họ sẽ viết tay giấy xác nhận mua bán cho bạn. Trong trường hợp này, bạn sẽ không được pháp luật công nhận bạn đã là chủ đất hợp pháp và nếu có tranh chấp xảy ra thì chắc chắn bạn sẽ là người phải chịu thiệt.
Tìm hiểu thông tin địa chất của mảnh đất đó
Bạn nên tránh đất thổ cư thuộc các khu vực ao, hồ đã bị lấp vì tại đây đất nền rất yếu. Điều này sẽ gây khó khăn cho quá trình đào móng xây dựng nhà sau này hoặc khiến bạn phải tốn kém để gia cố các công trình xây dựng.
Tìm hiểu các yếu tố môi trường
Bạn có thể chọn mua đất theo phong thủy hướng hợp mệnh hoặc chọn các hướng đón gió. Tránh các hướng nắng như hướng Nam hoặc Đông Nam. Ngoài ra, chúng ta cũng nên lưu ý việc tránh mua đất tại khu vực từng là nhà tù. Bãi rác thải hoặc nghĩa trang. Đặc biệt, bạn phải chú ý xem đất có nằm trên hệ thống thoát nước hay không. Việc nhà ở hoặc đất đai có liên quan đến một trong những dạng công trình trên thường gây bất lợi rất lớn đối với chủ nhà.
Bài viết trên đây chúng tôi đã giải đáp cho các bạn đang thắc mắc về đất thổ cư là gì cũng như một số quy định pháp lý về đất thổ cư. Hy vọng thông tin dankocity đã cung cấp bên trên sẽ giúp ích cho các bạn. Mời các bạn quan tâm theo dõi bài viết tiếp theo của dankocity nhé
