Trước khi thi công bất kỳ công trình xây dựng nao thì trên bản vẽ của kiến trúc sư luôn phải tính toán được hệ số sử dụng đất để chủ nhà hiểu rõ được quy mô. Từ đó, xác định được chi phí đầu tư cho công trình và lên kế hoạch về các thủ tục giấy tờ nhà đất trở nên dễ dàng hơn. Vậy, hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất thế nào là đúng? Hãy cùng dankocity tìm hiểu cách tính trong bài viết sau đây!
Hệ số sử dụng đất là gì?
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về cách quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT – BXD và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hanh kèm theo Thông tư 01/2021/TT – BXD, hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình bao gồm cả tầng hầm (trừ diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn, đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.
👉 Xem thêm: Diện tích thông thủy là gì? Công thức tính đơn giản nhất
Mật độ xây dựng là tỷ lệ chiếm dụng đất của môt công trình trên toàn bộ lô đất. Hiểu một cách đơn giản thì mật độ xây dựng là thể tích chiếm không gian của công trình trên toàn bộ lô đất.
Mật độ xây dựng sẽ được tính theo công thức sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích đất công trình chiếm đóng (m2) : Tổng diện tích lô đất (m2) x 100% Ví dụ: Diện tích xây dựng công trình là 70m2 trên lô đất 100m2 thì mật độ xây dựng là: 70/100 x 100% = 70%.
Cách tính hệ số sử dụng đất
Dựa vào quy định đã nêu ở trên, cách tính hệ số sử dụng đất được xác định theo công thức như sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình : tổng diện tích lô đất
Trong đó: Tổng diện tích sàn của công trình gồm tầng hầm và trừ các diện tích sàn phục vụ cho phòng cháy chữa cháy, hệ thống kỹ thuật,gian lánh nạn và đỗ xe của công trình.
Ví dụ: Xây dựng ngôi nhà với diện tích 50m2 có 5 tầng trên một lô đất có diện tích 100m2.
Hệ số sử dụng đất = 50 * 5 /100 = 2.5 lần (hoặc 250%)
Đơn vị của HSSDĐ có 2 loại:
- FAR: sử dụng đơn vị là lần. Ví dụ 2 lần, 4 lần, 5.5 lần
- FSI: sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550%
Hệ số sử dụng đất tối đa
Dựa vào Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất tối đa đóng một ý nghĩa cực kỳ quan trọng, xác định mật độ xây dựng thuần trong xây dựng, cụ thể:
Mật độ xây dựng thuần được tuân thủ theo các quy định mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao nhỏ hơn hoặc bằng 25m và diện tích của lô đất nhỏ hơn hoặc bằng 100m2 thì được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100%. Tuy nhiên, cần phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình.
Trong trường hợp khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dung đất của các công trình công cộng – dịch vụ thì cho phép tang mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình nêu trên nhưng không được vượt quá 60%.
Đối với những khu vực đặc biệt có nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số cũng như nhu cầu hạ tầng thì sẽ cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm tầng cao xây dựng, chỉ tiêu mật độ. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoặc hoặc thiết kế đô thị. Tuy nhiên, cần phải đảm bảo được các yếu tố được quy định rõ trong bảng dưới đây:
👉 Xem thêm: Hướng dẫn cách tính lãi suất vay ngân hàng mới nhất 2021
TT |
Chiều cao xây dựng công trình tính trên mặt đất (m) |
Hệ số sử dụng đất tối đa (n lần) theo diện tích lô đất |
|||
≤ 3.000 m2 | 10.000 m2 | 18.000 m2 | ≥ 35.000 m2 | ||
1 | ≤ 16 | 4,0 | 3,5 | 3,4 | 3,25 |
2 | 19 | 4,8 | 3,9 | 3,78 | 3,6 |
3 | 22 | 5,6 | 4,34 | 4,2 | 3,99 |
4 | 25 | 6,4 | 4,64 | 4,48 | 4,24 |
5 | 28 | 7,2 | 4,95 | 4,77 | 4,5 |
6 | 31 | 8,0 | 5,3 | 5,1 | 4,8 |
7 | 34 | 8,8 | 5,61 | 5,39 | 5,06 |
8 | 37 | 9,6 | 5,88 | 5,64 | 5,28 |
9 | 40 | 10,4 | 6,24 | 5,98 | 5,59 |
10 | 43 | 11,2 | 6,58 | 6,3 | 5,88 |
11 | 46 | 12,0 | 6,9 | 6,6 | 6,15 |
12 | > 46 | 12,8 | 7,2 | 6,88 | 6,4 |
Chú thích 1: Đối với các lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này sẽ được phép nội suy giữa 02 giá trị gần nhất.
Chú thích 2: Các lô đất được xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, sẽ là điểm nhấn đặc biệt cho đô thị đã được xác định thông qua bản quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
- Hệ số sử dụng đất được xuất phát từ mục đích giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được cho phép
- Hệ số sử dụng càng cao thì tính kinh tế cũng sẽ càng cao. Bởi khi tang diện tích sàn, phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Thế nhưng, chỉ số này quá cao cũng sẽ ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.
- Hệ số sử dụng đất thể hiện quy mô của công trình, phí xây dựng nên đóng vai trò rất quan trọng trong thi công công trình
- Hệ số sử dụng đất cũng có tỷ lệ thuận với mật độ dân cư của khu vực. Hệ số sử dụng đất càng cao thì mật độ dân cư tại dự án lại càng cao.
- Bên cạnh đó, hệ số sử dụng đất còn có tác động đến quyền lợi của chủ căn hộ. Tỷ lệ hệ số sử dụng đất càng cao thì diện thích sử dụng sẽ càng lớn và ngược lại.
Việc hiểu rõ được cách tính hệ số sử dụng đất sẽ giúp cho các hoạt động thi công diễn ra thuận lợi và giúp cho chủ nhà bảo vệ được quyền lợi của mình nếu như chẳng may có mâu thuẫn xảy ra. Hy vọng với những thông tin trên đây sẽ giúp ích được cho các bạn trong quá trình tìm hiểu. Mời các bạn theo dõi dankocity qua các bài viết tiếp theo nhé!